绿地控股降债千亿:净负债率或提前转绿

自监管部门2020年8月份为房企融资设置“三道红线”以来,降负债成为各大房企的当务之急。“三道红线”出台至今接近一年,负债水平高、偿债压力大的企业如何满足监管要求、实现稳健经营,备受市场关注。

公开报道显示,绿地控股(行情600606,诊股)是“三条红线”监管首批12家试点房企之一。2020年底,绿地制定了“三年三步走去杠杆”计划,其通过出售资产、减缓拿地等多种方式快速降低负债,在现金短债比在今年一季度超过1之后,净负债率指标也有望提前达标转绿。

但在降债的同时,绿地控股的业绩承压,利润额不高,净利润率在行业内垫底。如何平衡降债与发展,仍是摆在公司面前的难题。

降债压力几何?

截至2020年末,绿地控股是为数不多的维持“红档”的头部房企。据贝壳研究院数据显示,截至2020年末,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%,较上年同期上升1.3个百分点;净负债率为139.2%,较上年同期下降17.7个百分点;现金短债比为0.97,同比提升0.21,三项指标均超过监管红线,与2019年踩线情况一致,维持“红档”。

2020年年报显示,截至2020年年末,绿地控股有息负债余额约3217.53亿元人民币,整体平均融资成本5.64%。

截至2020年年末,绿地控股的货币资金约1034.71亿元,其中,受限资金约为172.37亿元。另外,流动比率为1.2,比上年同期下降1.64%;速动比率0.49%,比上年增长19.51%,该指标虽有不小的提升,但短期偿债依旧存在压力。

近几年,绿地控股的存货余额呈现增长趋势,2018-2020年的存货余额分别约为5954.97亿元、6699.12亿元、7299.09亿元,占总资产的比例均超过50%,占比较大。

为了达到监管要求,绿地控股于2020年底制定了“三年三步走去杠杆”计划,以未来三年每年6月30日为时间节点,按照现金短债比、净负债率、剔除预售款后的资产负债率三大指标依次降至绿档,至2023年6月底实现全面“达标”。

今年初,绿地控股宣布,“三年三步走去杠杆”计划提前阶段性达标,在稳健应对春节前后付款高峰的同时,实现现金短债比超过1,“一条红线”提前“转绿”达标,由红转橙。截至3月底,公司有息负债总额、净负债率出现持续回落态势。

多路径降债

对于去杠杆路径,近日,绿地控股方面对中新经纬客户端表示,公司正围绕六大核心措施,有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆,主要包括:一是主动压减有息负债规模,优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区,优化土地储备结构,提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产,灵活调整生产供应节奏。四是加快销售资金回笼,实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金,提升资本实力。

除此之外,和众多房企一样,绿地控股的降负债方式五花八门,包括出售资产、提前还债、推进分拆上市、减缓拿地等。今年7月5日,绿地控股公告称,拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股集团有限公司旗下指定主体,股权转让对价为12.6亿元。对于此次出售物业公司变现,外界普遍认为是绿地控股意图加强资金回笼。

在今年5月底举行的绿地2020股东大会上,绿地控股董事长、总裁张玉良也谈到降负债的问题。他透露,公司计划将东京、悉尼等部分酒店资产出售,同时将总价值超30亿元的4家酒店打包REITs到新加坡证券交易所上市。

绿地新加坡REITs项目于2020年12月底获得新交所的上市许可,主要以绿地旗下相关酒店资产作为底层资产,计划于2021年5、6月间上市。不过,中新经纬客户端注意到,绿地控股7月28日在投资者互动平台表示,该项目尚未决定发行。

过往多年,商业、办公类项目在绿地控股开发的业务中占比都较大,这其中就包括酒店业务,但是,重资产的酒店并不能带来很好的现金流,再加上疫情冲击,业绩惨淡。截至2020年12月末,绿地酒店客房数为12246间,入住率47.7%,当年取得经营收入16.60亿元,占营业收入的0.36%。

除了张玉良提及的出售国外的酒店资产,早在去年底就有报道称,绿地计划出售200亿元的国内商办项目。今年5月底,有报道称,上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店、铂瑞高端公寓及徐泾会展中心项目酒店已经共同打包、在一家名为“酒店交易网”的网站挂网出售,标价为50亿元。今年6月底,上海绿地酒旅集团将一家酒店以8.6亿元出售给了金辉控股。

另外,重要业务分拆上市也是绿地在“十四五”期间的目标之一,这其中就包括绿地金控、贸易港的上市。今年4月,绿地对外透露,绿地集团旗下的绿地数科计划在3年内完成上市。张玉良在5月13日的业绩会上表示,目前,绿地金融、贸易港正在做一些股权方面的调整,为下一步分拆上市做准备。

中新经纬客户端还注意到,绿地控股在今年已经放缓拿地节奏。按照中指研究院统计的数据,今年1-6月,绿地控股的拿地金额为223亿元,位列行业第23位,明显低于绿地控股同期销售总额在行业内的排名。

针对一些大城市出台的“双集中供地”,绿地控股表示,面对新的调控措施,关键是要转变投资方式,要继续审慎投资、精准投资。

一系列降债措施后,绿地正在向“三道红线”的监管要求靠近。7月中旬,绿地控股对外公开表示,公司净负债率指标稳步较快回落,将尽快提前达标转绿,超预期完成既定降负债阶段目标。截至6月底,有息负债总额较今年初再降347亿元,自去年推进去杠杆计划以来,累计较高点已下降超过1011亿元;净负债率较高点累计下降62个百分点,扣除预收账款后的资产负债率也延续了持续回落态势。另一方面,绿地稳健按期足额偿还境内外公开资本市场到期债务本息总计近200亿元人民币及约4.72亿美元,并加大相关债券回购注销力度,已回购美元债券共计约6000多万美元。

张玉良近日称,接下来,绿地将进一步提速去杠杆计划,相关指标达标时点有望再提前,今年内,力争实现两条线“转绿”达标。

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